Carteira G65 Imóveis 2018 – Rendimento acumulado até julho (0,85%)

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Uma das estratégias para ficar rico sendo empregado é criar fontes geradoras de renda passiva e esta carteira de imóveis tem este objetivo. Ela teve início em maio de 2007 e é composta por uma casa e sete apartamentos destinados à locação.

Estes imóveis são voltados para a classe média e estão situados em áreas nobres de uma cidade com 320.000 habitantes, apenas um apartamento se localiza numa capital do país.


Carteira de imóveis


Neste ano foram acrescentados mais dois imóveis à carteira: o apartamento MO506 que ainda está na fase de construção e o apartamento JJ2504 que tinha como objetivo original servir como ponto de apoio à família. No artigo "Novidades: mais dois imóveis na carteira G65" tem-se mais detalhes à respeito destes imóveis.

Constam neste relatório as métricas adequadas ao acompanhamento do desempenho da carteira de imóveis e tais métricas são apresentadas nos seguintes tópicos:

  1. Principais indicadores
  2. Desempenho financeiro
  3. Demonstração do resultados do exercício
  4. Contratos
  5. Comentários


1 – PRINCIPAIS INDICADORES

Peso dos imóveis no valor da carteira

Para determinação do peso de cada imóvel no valor da carteira foi considerada a razão entre o valor desembolsado para a aquisição da unidade atualizado mensalmente pelo índice de inflação (IPCA) e o valor total da carteira.

Carteira de imóveis 2018



Taxa de vacância no período

A taxa de vacância é a relação entre o número de imóveis desocupados e o número de imóveis que compõem a carteira. Neste ano, até o mês de julho, a taxa de vacância foi de 13,78%, valor bem acima do limite máximo aceitável de 5,00%.

Carteira de imóveis 2018



Índice de inadimplência no período

Carteira de imóveis 2018
O índice de inadimplência acumulada é a razão entre o saldo devedor acumulado no período e a receita prevista neste mesmo período. Até o momento a inadimplência acumulada está em 8,9%.




2 – DESEMPENHO FINANCEIRO

Receita bruta no período

No período a receita bruta acumulada foi de R$ 38.235

Carteira de imóveis 2018



Despesas acumuladas no período

As despesas acumuladas em 2018 representam 59.32% da receita bruta. As despesas estão descriminadas na tabela, demonstração dos resultados do exercício.

Carteira de imóveis 2018



Lucro líquido no período

O lucro líquido em 2018 está em R$ 15.552.

Carteira de imóveis 2018



Margem líquida no período

A margem líquida é dada pela razão entre o lucro líquido e a receita bruta. No ano, a margem líquida acumulada está em 73,37%.

Carteira de imóveis 2018



Rentabilidade líquida (Rental Yeld) no período

A renda anual com com a locação é determinada através da razão entre os aluguéis recebidos no ano e o preço de compra ou valor atual do imóvel. Neste informativo, utiliza-se o preço de compra dos imóveis atualizados pelo IPCA, portanto, a rentabilidade anual é determinada sobre o montante investido e não o valor de mercado dos imóveis.

Carteira de imóveis 2018


A rentabilidade líquida mensal no mês de julho ficou em 0,35%, já descontada a inflação. O retorno sobre o capital investido (RCI) investido está em 0,85%

Carteira de imóveis 2018




3 – DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO DO EXERCÍCIO


Carteira de imóveis 2018




4 – CONTRATOS

Revisões e novos contratos

A cada 12 meses, os valores de locação são reajustados com base no IGP-M acumulado no período, porém, sempre que possível, se busca por aumentos reais (leasing spread) dos valores de locação dos imóveis, ou seja, procura-se alcançar reajustes acima do índice oficial que mede a inflação (IPCA).

Neste período o contrato do apartamento SN5202 foi reajustado em 5,0%. Portanto, o ganho real na renovação do contrato foi de 2,15% acima da inflação.

Carteira de imóveis 2018




5 - OBSERVAÇÕES

Até o momento, o desempenho da carteira está aquém do esperado devido os seguintes motivos:
  1. Elevado índice de inadimplência.
  2. Aumento da taxa de vacância.
  3. Despesas elevadas com a modificação do layout do apartamento MOL506.
Até o momento, apenas um apartamento está desocupado, embora exista muita procura. 

22 comentários:

  1. Olá Geração 65,
    Estou planejando formar uma carteira de imóveis, sendo que atualmente possuo 2. Gostaria saber se vc usa a modalidade de consórcio para aquisição de imóveis?
    Obrigado
    Abraço
    Bagual

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    1. Olá, RK.

      Eu não adquiri os imóveis vià consórcio. Comprei os apartamentos na planta através de condomínio fechado. O consórcio é uma opção mais barata que o financiamento. Evidentemente que tem vantagens e desvantagens, vale a pena uma boa pesquisa.

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  2. Olá G65 vc considera o DY em imóveis como retorno real? Usa ntnb como referência de retorno?

    Boa noite.

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    1. Olá, Anônimo 21:34

      Ótimos questionamentos.

      1). Você considera o DY em imóveis como retorno real?

      O DY (Dividend Yeld) nada mais é que a rentabilidade do investimento em um período. No caso dos imóveis considero os aluguéis como a rentabilidade sobre o valor investido nos imóveis. Considero sempre o valor líquido dos aluguéis, isentos de I.R., taxas de condomínio, taxas extras, manutenções, etc.. O valor investido é sempre atualizado pela inflação. Observe que em nenhum momento considero o valor real dos imóveis no mercado, pois isto me exigiria pesquisas periódicas, embora eu tenha a noção do valor de mercado de cada um dos imóveis.

      Portanto, o DY considerando valor líquido do aluguel/valor do montante investido é maior que o valor líquido do aluguel/valor de mercado dos imóveis. Isto significa que o valor atual dos imóveis é maior que o valor presente do montante investido, ou seja, há um ganho pela valorização dos imóveis que não estou considerando em nenhum momento, pois não é a minha intenção liquidar a carteira.

      Feitas as observações a resposta à questão é sim, eu considero o DY em imóveis como retorno real do montante investido na carteira.

      2). Usa a NTN-B como referência de retorno?

      Eu não utilizo a NTNB como referência, mas é uma excelente sugestão.
      A NTN-B e NTN-B PRINCIPAL, hoje conhecidos respectivamente como Tesouro IPCA com juros semestrais e Tesouro IPCA+, são títulos públicos que, prometem entregar ao investidor um rendimento igual à variação da inflação, medida pelo IPCA, acrescido de uma taxa de juros.

      O aluguel também está atrelado à variação da inflação, no meu caso utilizo o IGP-M e a taxa de juros é a porcentagem a mais que eu consigo embutir no aluguel (leasing spread) no momento de fechar o contrato de locação.

      No caso de comparar a NTNB e Renda de aluguel temos que ter alguns cuidados, pois, a rentabilidade da NTNB divulgada não é líquida, não há desconto do I.R., taxa de custódia, etc. e portanto, o aluguel a ser considerado não deverá ser líquido e sim o valor bruto.

      Há também os índices criados pela Ambima (IMA-B-5 e IMA-B-5+) que são índices de renda fixa que representam uma carteira de títulos públicos atrelados ao índice de inflação IPCA. Ao invés da NTNB, este índice também poderia ser utilizado para se comparar com os DY advindos da locação dos imóveis.

      Obrigado pela sugestão , Anônimo 21:34, fique a vontade para criticá-las e sugerir algumas modificações.

      Abraço!

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  3. A maneira como fez as tabelas e organizou os gráficos ficou muito interessante e didático.

    Abraço e bons investimentos.

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    1. Olá, DIL.

      Eu achei melhor retirar algumas métricas e melhorar a exposição dos gráficos para simplificar a análise.

      Além disto, sempre publicarei os resultados mensais em um post "fixo". Não irei criar um post novo, desta maneira teremos os seguintes pontos positivos:

      1 - Não irei encher o blog com posts de resultados.
      2 - Todos os comentários do ano estarão em um mesmo post.
      3 - Todas as observações que forem necessárias estarão no documento.
      3 - No final do ano não terei muito trabalho para fazer um fechamento consolidado.

      Creio que desta forma será arquivado em um único artigo comentários muito pertinentes que muitas vezes esclarecem algumas métricas e não raramente apresentam dicas que eu desconhecia e que contribuem muito para o meu aprendizado e de outras pessoas que se interessam pelo mercado imobiliário.

      Abraço!

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  4. Olá G65!

    Parabéns pelas novas entradas na carteira!

    Uma dúvida: a diferença do RCI e rendimento bruto são as despesas que vc possui com os imóveis? Ou de alguma forma entra a inflação?

    Outra coisa: vc tem um email que eu possa contatar? Eu e alguns outros blogueiros estamos trocando alguns emails sobre Adsense e gostaria de conversar contigo. Se quiser entrar em contato, pode enviar para viagemlenta@gmail.com.

    Abraço!

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    1. Olá, André.

      O RCI (Retorno sobre o Capital Investido) é dado pela razão entre o rendimento líquido (já descontado das despesas, inclusive o Imposto de Renda) e o montante investido nos imóveis já corrigido pela inflação (IPCA).

      Desta maneira, temos que o RCI é o rendimento líquido obtido caso eu estivesse investindo hoje todo o montante que apliquei para adquirir os imóveis. Digo hoje porque os valores são atualizados mensalmente pelo IPCA, como já observado.

      André, vou te enviar um e-mail. Podemos conversar sim.

      Abraço!

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  5. A forma como você organiza e apresenta sua carteira de imóveis é sensacional. Parabéns!
    Abraços

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    1. Olá, AdP.

      Obrigado.

      Continue com o sucesso em seus investimentos.

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  6. Ola G65! Você é praticamente um Fundo Imobiliário! Muito bom e seu relatório gerencial é melhor do que o de muito FII rs.

    Abração

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    1. Olá, VDC.

      Obrigado.

      Só não sei se minha carteira se parece com um fundo de boa o péssima qualidade :)

      Brincadeira! Goste eu ou não, minha carteira é essa, cheia de altos e baixos.

      Abraço e sucesso nos investimentos e projetos.

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  7. Oláááá G65 !!! o Blog está bonito Demais !!!! Parabéns e Abraços !!!

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  8. Olá, Zé.

    Obrigado. Essa "roupa" deu trabalho, mas vamos ver até quando fico com ela. :)

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  9. Ficou legal o site, G65!

    Vc fez testes de velocidade com ele? Eu resisto a colocar um template desse porque os que eu tentei não deram muito certo nesse quesito...

    E parabéns novamente pelo excelente controle da carteira!

    Não sei se queria muito estar na sua pele de locador... Aqui, acabei de renovar por mais 30 meses meu contrato e consegui um valor... menor!

    Abração!

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  10. Olá, André.

    Não houve variação na velocidade de carregamento. Comprimi as imagens para garantir que a performance não fosse alterada.

    A realidade de quem é locador nos dias atuais e nos próximos anos será brava. Haverá muita pressão para reduzir ainda mais os preços dos aluguéis e a inadimplência não declinará facilmente enquanto houver esta instabilidade no país.

    Já houveram muitas propostas como retirar o imóvel da imobiliária e alugar diretamente, assim eu poderia reduzir o preço da locação e ganhar os 10% que seriam devidos à imobiliária. Eu não aceito este tipo de proposta devido ao elevado risco e dor de cabeça.

    Vamos ver até quando conseguirei resistir e arcar com os custos. :)

    Abraço e sucesso nos investimentos.


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  11. Oh loko...adicionei mais 2 imóveis..simples assim?
    RICO é outra coisa né!

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  12. Olá, Anônimo 14:29.

    Não é simples assim. Houveram muitas renúncias, riscos e horas extras para se construir o patrimônio.

    No relatório há indicação de um artigo que discorre sobre os dois imóveis. Ambos foram adquiridos a uns seis anos atrás. Um deles era para uso da família e o outro está sendo construído. Porém, este ano decidimos obter renda com ambos e portanto foram adicionados à carteira.

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  13. Muita gente fugindo de imóvel físico e indo pros FIIs pois as dores de cabeça são melhores e em muitos casos com boa rentabilidade.

    Pq prefere imóvel físico? Deve dar uma satisfação ter vários imóveis. Uma sensação de segurança. Mas vejo que muitos tem ido para os FIIs por causa da rentabilidade e menos dor de cabeça

    abs

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    1. Olá, Anônimo 14:03.

      Iniciei a carteira de imóveis em um momento do país muito oportuno. Tanto que os imóveis hoje se valorizaram, mesmo com desconto de 30%. O que faço é investir os aluguéis em outros investimentos financeiros. Na renda variável a minha opção seria ações e não FIIs.

      A dinâmica do mercado de imóveis fisicos e fundos imobiliarios é muito diferente. Como oportunidade, devido ao elevado preço dos imóveis e baixo retorno, talvez valha a pena outro tipo de investimento como renda fixa ou variável.

      O fato é que quem investe em imóvel físico tem um perfil diferente de quem investe em FIIs.

      Vejo os imóveis como investimento apenas, assim como uma carteira de ações. Isto não me gera nenhuma satisfação ou o sentimento hipócrita de poder.

      Conheço pessoas que têm prédios e outras hotéis e estão muito bem, mas como fazemos parte de uma parcela da população que "ralou" muito para ter as coisas e ainda continua ativo na profissão não mudamos em nada nossos valores. Simplesmente acumulamos patrimônio e reinvestimos a renda em outros ativos para diversificar.

      Fique à vontade para questionar. O objetivo do blog é este, mostrar que a vida de quem investe em imóveis físicos não é um mar de rosas, dá algumas dores de cabeça.

      Abraço.

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    2. Uma satisfação eu quis dizer em relação a segurança que transmite, e não no sentido de se sentir o banbanban.... Sua receita vem caindo ano a ano e vacancia aumentando. Ou seja, seus graficos mostram bem o que está ocorrendo em nosso País.

      abs e bons investimentos

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    3. Olá.

      Entendi 😃. Infelizmente conheço pessoas que têm esses pensamentos pobresposta, rsss.

      Você tem toda a razão. O mercado de locação de imóveis é a cara da crise. Alguns querem vender o imóvel mas não encontra comprador, mesmo dando desconto. A liquidez de um imóvel é péssima, ainda mais durante a crise. Por outro lado muitos querem comprar, mas o crédito está muito difícil e caro. Enfim, o mercado não está aquecido, quase parado.

      A solução de muitos proprietários é continuar alugando, mesmo reduzindo o preço do aluguel, assim, ele fica livre de alguns encargos como a taxa de condomínio e IPTU.

      Agora o lado negro do mercado de locação: inadimplência. A renda de todos nós está indo ladeira abaixo, isto é fato. A inflação pessoal e não a oficial está muito alta. Temos que cortar isto, aquilo... É muito triste mas já vi bons alunos de escolas particulares migrando para péssimas escolas públicas. As contas essenciais são pagas como água, energia elétrica, alimentação básica... O aluguel é o condomínio pode esperar. Aí entra a dor de cabeça: eu entendo a situação mas, a administradora não. Geralmente, dependendo do histórico do inquilino, reajustou o aluguelink bem abaixo do IGP-M e tolero atrasos. Mas a taxa de condomínio tem que ser paga pois é uma dívida com o condomínio e neste caso eu queira tenho que desembolsar sob pena de protestos. Isto está sendo muito comum.

      Veja que quem não tiver paciência não deve nunca se aventurar a adquirir imóvel para locação.

      Sem dúvida aplicar no mercado financeiro é bem mais tranquilo nesse sentido. O problema são as regras do governo que podem mudar o tempo todo. Neste caso, o imóvel físico está lá, com seus riscos inerentes, mas o governo não o toma.

      Sei que é uma perspectiva simplista, mas deve ser considerada.

      O ideal é ter pelo menos três investimentos distintos alocados de acordo com seu perfil: imóvel físico, renda variável e renda fixa.

      Eu me sinto seguro com os imóveis que tenho, apesar destá crise enorme que afetou de cheio o mercado. As pessoas têm que morar, portanto devo me adaptar à nova realidade. Isto implicará em queda na renda de aluguel. Meu desafio é reduzir o índice de vacância.

      Novamente Obrigado pelo questionamento e sinta-se à vontade.

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