Carteira G65 Imóveis 2018 – Rendimento acumulado até maio (0,95%) - GERAÇÃO 65 | liberdade financeira e vida equilibrada

1 de julho de 2018

Carteira G65 Imóveis 2018 – Rendimento acumulado até maio (0,95%)

Uma das estratégias para ficar rico sendo empregado é criar fontes geradoras de renda passiva e esta carteira de imóveis tem este objetivo. Ela teve início em maio de 2007 e é composta por uma casa e sete apartamentos destinados à locação.

Estes imóveis são voltados para a classe média e estão situados em áreas nobres de uma cidade com 320.000 habitantes, apenas um apartamento se localiza numa capital do país.

Carteira de imóveis


Neste ano foram acrescentados mais dois imóveis à carteira: o apartamento MO506 que ainda está na fase de construção e o apartamento JJ2504 que tinha como objetivo original servir como ponto de apoio à família. No artigo "Novidades: mais dois imóveis na carteira G65" tem-se mais detalhes à respeito destes imóveis.

Constam neste relatório as métricas adequadas ao acompanhamento do desempenho da carteira de imóveis e tais métricas são apresentadas nos seguintes tópicos:

  1. Principais indicadores
  2. Desempenho financeiro
  3. Demonstração do resultados do exercício
  4. Contratos
  5. Comentários


1 – PRINCIPAIS INDICADORES

Peso dos imóveis no valor da carteira

Para determinação do peso de cada imóvel no valor da carteira foi considerada a razão entre o valor desembolsado para a aquisição da unidade atualizado mensalmente pelo índice de inflação (IPCA) e o valor total da carteira.

Carteira de imóveis


Taxa de vacância no período

A taxa de vacância é a relação entre o número de imóveis desocupados e o número de imóveis que compõem a carteira. Neste ano, até o mês de maio, a taxa de vacância foi de 10,02%, valor bem acima do limite máximo aceitável de 5,00%.

Carteira de imóveis


Índice de inadimplência no período

Carteira de imóveisO índice de inadimplência acumulada é a razão entre o saldo devedor acumulado no período e a receita prevista neste mesmo período. Até o momento a inadimplência acumulada está em 14,9%.










2 – DESEMPENHO FINANCEIRO

Receita bruta no período

No período a receita bruta acumulada foi de R$ 24.265

Carteira de imóveis


Despesas acumuladas no período

As despesas acumuladas em 2018 representam 28,82% da receita bruta. As despesas estão descriminadas na tabela, demonstração dos resultados do exercício.

Carteira de imóveis


Lucro líquido no período

O lucro líquido em 2018 está em R$ 17.271.

Carteira de imóveis


Margem líquida no período

A margem líquida é dada pela razão entre o lucro líquido e a receita bruta. No ano, a margem líquida acumulada está em 71,18%.

Carteira de imóveis


Rentabilidade líquida (Rental Yeld) no período

Carteira de imóveisA renda anual com com a locação é determinada através da razão entre os aluguéis recebidos no ano e o preço de compra ou valor atual do imóvel. Neste informativo, utiliza-se o preço de compra dos imóveis atualizados pelo IPCA, portanto, a rentabilidade anual é determinada sobre o montante investido e não o valor de mercado dos imóveis.











A rentabilidade líquida mensal no mês de maio ficou em 0,19%, já descontada a inflação.

Carteira de imóveis


O retorno sobre o capital investido (RCI) investido está em 0,95%

Carteira de imóveis



3 – DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO DO EXERCÍCIO


Carteira de imóveis



4 – CONTRATOS

Revisões e novos contratos

A cada 12 meses, os valores de locação são reajustados com base no IGP-M acumulado no período, porém, sempre que possível, se busca por aumentos reais (leasing spread) dos valores de locação dos imóveis, ou seja, procura-se alcançar reajustes acima do índice oficial que mede a inflação (IPCA). Neste período houve reajuste de contrato.



5 - OBSERVAÇÕES

Até o momento, o desempenho da carteira está aquém do esperado devido os seguintes motivos:
  1. Elevado índice de inadimplência (14,9%).
  2. Aumento da taxa de vacância (10,02%).
Dois dos apartamentos estão a 3 meses desocupados. Há muita procura destes imóveis, porém os interessados querem uma redução nos valores do aluguel.

Decidimos por não reduzir as taxas de aluguel devido estes estarem coerentes com os valores praticados na região.

16 comentários:

rk investimentos disse...

Olá Geração 65,
Estou planejando formar uma carteira de imóveis, sendo que atualmente possuo 2. Gostaria saber se vc usa a modalidade de consórcio para aquisição de imóveis?
Obrigado
Abraço
Bagual

G65 disse...

Olá, RK.

Eu não adquiri os imóveis vià consórcio. Comprei os apartamentos na planta através de condomínio fechado. O consórcio é uma opção mais barata que o financiamento. Evidentemente que tem vantagens e desvantagens, vale a pena uma boa pesquisa.

Anônimo disse...

Olá G65 vc considera o DY em imóveis como retorno real? Usa ntnb como referência de retorno?

Boa noite.

G65 disse...


Olá, Anônimo 21:34

Ótimos questionamentos.

1). Você considera o DY em imóveis como retorno real?

O DY (Dividend Yeld) nada mais é que a rentabilidade do investimento em um período. No caso dos imóveis considero os aluguéis como a rentabilidade sobre o valor investido nos imóveis. Considero sempre o valor líquido dos aluguéis, isentos de I.R., taxas de condomínio, taxas extras, manutenções, etc.. O valor investido é sempre atualizado pela inflação. Observe que em nenhum momento considero o valor real dos imóveis no mercado, pois isto me exigiria pesquisas periódicas, embora eu tenha a noção do valor de mercado de cada um dos imóveis.

Portanto, o DY considerando valor líquido do aluguel/valor do montante investido é maior que o valor líquido do aluguel/valor de mercado dos imóveis. Isto significa que o valor atual dos imóveis é maior que o valor presente do montante investido, ou seja, há um ganho pela valorização dos imóveis que não estou considerando em nenhum momento, pois não é a minha intenção liquidar a carteira.

Feitas as observações a resposta à questão é sim, eu considero o DY em imóveis como retorno real do montante investido na carteira.

2). Usa a NTN-B como referência de retorno?

Eu não utilizo a NTNB como referência, mas é uma excelente sugestão.
A NTN-B e NTN-B PRINCIPAL, hoje conhecidos respectivamente como Tesouro IPCA com juros semestrais e Tesouro IPCA+, são títulos públicos que, prometem entregar ao investidor um rendimento igual à variação da inflação, medida pelo IPCA, acrescido de uma taxa de juros.

O aluguel também está atrelado à variação da inflação, no meu caso utilizo o IGP-M e a taxa de juros é a porcentagem a mais que eu consigo embutir no aluguel (leasing spread) no momento de fechar o contrato de locação.

No caso de comparar a NTNB e Renda de aluguel temos que ter alguns cuidados, pois, a rentabilidade da NTNB divulgada não é líquida, não há desconto do I.R., taxa de custódia, etc. e portanto, o aluguel a ser considerado não deverá ser líquido e sim o valor bruto.

Há também os índices criados pela Ambima (IMA-B-5 e IMA-B-5+) que são índices de renda fixa que representam uma carteira de títulos públicos atrelados ao índice de inflação IPCA. Ao invés da NTNB, este índice também poderia ser utilizado para se comparar com os DY advindos da locação dos imóveis.

Obrigado pela sugestão , Anônimo 21:34, fique a vontade para criticá-las e sugerir algumas modificações.

Abraço!

Dinheiro Investimento e Lazer disse...

A maneira como fez as tabelas e organizou os gráficos ficou muito interessante e didático.

Abraço e bons investimentos.

André disse...

Olá G65!

Parabéns pelas novas entradas na carteira!

Uma dúvida: a diferença do RCI e rendimento bruto são as despesas que vc possui com os imóveis? Ou de alguma forma entra a inflação?

Outra coisa: vc tem um email que eu possa contatar? Eu e alguns outros blogueiros estamos trocando alguns emails sobre Adsense e gostaria de conversar contigo. Se quiser entrar em contato, pode enviar para viagemlenta@gmail.com.

Abraço!

G65 disse...

Olá, DIL.

Eu achei melhor retirar algumas métricas e melhorar a exposição dos gráficos para simplificar a análise.

Além disto, sempre publicarei os resultados mensais em um post "fixo". Não irei criar um post novo, desta maneira teremos os seguintes pontos positivos:

1 - Não irei encher o blog com posts de resultados.
2 - Todos os comentários do ano estarão em um mesmo post.
3 - Todas as observações que forem necessárias estarão no documento.
3 - No final do ano não terei muito trabalho para fazer um fechamento consolidado.

Creio que desta forma será arquivado em um único artigo comentários muito pertinentes que muitas vezes esclarecem algumas métricas e não raramente apresentam dicas que eu desconhecia e que contribuem muito para o meu aprendizado e de outras pessoas que se interessam pelo mercado imobiliário.

Abraço!

G65 disse...

Olá, André.

O RCI (Retorno sobre o Capital Investido) é dado pela razão entre o rendimento líquido (já descontado das despesas, inclusive o Imposto de Renda) e o montante investido nos imóveis já corrigido pela inflação (IPCA).

Desta maneira, temos que o RCI é o rendimento líquido obtido caso eu estivesse investindo hoje todo o montante que apliquei para adquirir os imóveis. Digo hoje porque os valores são atualizados mensalmente pelo IPCA, como já observado.

André, vou te enviar um e-mail. Podemos conversar sim.

Abraço!

Além da Poupança disse...

A forma como você organiza e apresenta sua carteira de imóveis é sensacional. Parabéns!
Abraços

G65 disse...

Olá, AdP.

Obrigado.

Continue com o sucesso em seus investimentos.

Blog Viver de Construção disse...

Ola G65! Você é praticamente um Fundo Imobiliário! Muito bom e seu relatório gerencial é melhor do que o de muito FII rs.

Abração

G65 disse...

Olá, VDC.

Obrigado.

Só não sei se minha carteira se parece com um fundo de boa o péssima qualidade :)

Brincadeira! Goste eu ou não, minha carteira é essa, cheia de altos e baixos.

Abraço e sucesso nos investimentos e projetos.

Investidor Zé Ninguém disse...

Oláááá G65 !!! o Blog está bonito Demais !!!! Parabéns e Abraços !!!

G65 disse...

Olá, Zé.

Obrigado. Essa "roupa" deu trabalho, mas vamos ver até quando fico com ela. :)

André disse...

Ficou legal o site, G65!

Vc fez testes de velocidade com ele? Eu resisto a colocar um template desse porque os que eu tentei não deram muito certo nesse quesito...

E parabéns novamente pelo excelente controle da carteira!

Não sei se queria muito estar na sua pele de locador... Aqui, acabei de renovar por mais 30 meses meu contrato e consegui um valor... menor!

Abração!

G65 disse...

Olá, André.

Não houve variação na velocidade de carregamento. Comprimi as imagens para garantir que a performance não fosse alterada.

A realidade de quem é locador nos dias atuais e nos próximos anos será brava. Haverá muita pressão para reduzir ainda mais os preços dos aluguéis e a inadimplência não declinará facilmente enquanto houver esta instabilidade no país.

Já houveram muitas propostas como retirar o imóvel da imobiliária e alugar diretamente, assim eu poderia reduzir o preço da locação e ganhar os 10% que seriam devidos à imobiliária. Eu não aceito este tipo de proposta devido ao elevado risco e dor de cabeça.

Vamos ver até quando conseguirei resistir e arcar com os custos. :)

Abraço e sucesso nos investimentos.


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