Carteira G65 Imóveis 2018 – Rendimento acumulado até abril (0,82%) - GERAÇÃO 65 | liberdade financeira e vida equilibrada
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Como ficar rico sendo empregado: isto é possível?

Carteira G65 Imóveis 2018 – Rendimento acumulado até abril (0,82%)


Uma das estratégias de "como ficar rico sendo empregado" é criar fontes geradoras de renda passiva e a carteira de imóveis tem este objetivo. Ela teve início em maio de 2007 e é composta por uma casa e sete apartamentos destinados à locação. Estes imóveis são voltados para a classe média e estão situados em áreas nobres de uma cidade com 320.000 habitantes.

Desempenho da carteira G65 Imóveis em 2018
Relatório de desempenho da carteira G65 Imóveis em 2018 


Neste ano foram acrescentados mais dois imóveis à carteira: o apartamento MO506 que ainda está na fase de construção e o apartamento JJ2504 que tinha como objetivo original servir como ponto de apoio à família. No artigo "Novidades: mais dois imóveis na carteira G65" tem-se mais detalhes à respeito destes dois imóveis.


1 – PRINCIPAIS INDICADORES

Peso dos imóveis no valor da carteira

Para determinação do peso de cada imóvel no valor da carteira foi considerada a razão entre o valor desembolsado para a aquisição da unidade atualizado mensalmente pelo índice de inflação (IPCA) e o valor total da carteira.

Desempenho da carteira G65 Imóveis em 2018


Taxa de vacância no período

A taxa de vacância é a relação entre o número de imóveis desocupados e o número de imóveis que compõem a carteira. Neste ano, até o mês de abril, a taxa de vacância foi de 7,59%, valor bem acima do limite máximo aceitável de 5,00%. 

Desempenho da carteira G65 Imóveis em 2018


Índice de inadimplência no período

O índice de inadimplência acumulada é a razão entre o saldo devedor acumulado no período e a receita prevista neste mesmo período. Até o momento a inadimplência acumulada foi de 9,9%.
Desempenho da carteira G65 Imóveis em 2018



2 – DESEMPENHO FINANCEIRO

Receita bruta no período

Até o momento a receita bruta acumulada foi de R$ 20.015

Desempenho da carteira G65 Imóveis em 2018


Despesas acumuladas no período

As despesas acumuladas em 2018 representam 25,37% da receita bruta. As despesas estão descriminadas na tabela, demonstração dos resultados do exercício.

Desempenho da carteira G65 Imóveis em 2018


Lucro líquido no período

O lucro líquido em 2018 está em R$ 14.936. 

Desempenho da carteira G65 Imóveis em 2018


Margem líquida no período

A margem líquida é dada pela razão entre o lucro líquido e a receita bruta. No ano, a margem líquida acumulada está em 74,63%.

Desempenho da carteira G65 Imóveis em 2018


Rentabilidade líquida (Rental Yeld) no período

A renda anual com com a locação é determinada através da razão entre os aluguéis recebidos no ano e o preço de compra ou valor atual do imóvel. Neste informativo, utiliza-se o preço de compra dos imóveis atualizados pelo IPCA, portanto, a rentabilidade anual é determinada sobre o montante investido e não o valor de mercado dos imóveis.

Desempenho da carteira G65 Imóveis em 2018


A rentabilidade líquida mensal no mês de abril ficou em 0,24%, já descontada a inflação.

Desempenho da carteira G65 Imóveis em 2018


O retorno sobre o capital investido (RCI) investido está em 0,82%

Desempenho da carteira G65 Imóveis em 2018



3 – DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO DO EXERCÍCIO

Desempenho da carteira G65 Imóveis em 2018



4 – CONTRATOS

Revisões e novos contratos

A cada 12 meses, os valores de locação são reajustados com base no IGP-M acumulado no período porém, sempre que possível, se busca por aumentos reais (leasing spread) dos valores de locação dos imóveis, ou seja, procura-se alcançar reajustes acima do índice oficial que mede a inflação (IPCA).

Até o momento não houveram revisões dos contratos vigentes ou novos contratos.



12 comentários:

  1. Olá Geração 65,
    Estou planejando formar uma carteira de imóveis, sendo que atualmente possuo 2. Gostaria saber se vc usa a modalidade de consórcio para aquisição de imóveis?
    Obrigado
    Abraço
    Bagual

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    1. Olá, RK.

      Eu não adquiri os imóveis vià consórcio. Comprei os apartamentos na planta através de condomínio fechado. O consórcio é uma opção mais barata que o financiamento. Evidentemente que tem vantagens e desvantagens, vale a pena uma boa pesquisa.

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  2. Olá G65 vc considera o DY em imóveis como retorno real? Usa ntnb como referência de retorno?

    Boa noite.

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    1. Olá, Anônimo 21:34

      Ótimos questionamentos.

      1). Você considera o DY em imóveis como retorno real?

      O DY (Dividend Yeld) nada mais é que a rentabilidade do investimento em um período. No caso dos imóveis considero os aluguéis como a rentabilidade sobre o valor investido nos imóveis. Considero sempre o valor líquido dos aluguéis, isentos de I.R., taxas de condomínio, taxas extras, manutenções, etc.. O valor investido é sempre atualizado pela inflação. Observe que em nenhum momento considero o valor real dos imóveis no mercado, pois isto me exigiria pesquisas periódicas, embora eu tenha a noção do valor de mercado de cada um dos imóveis.

      Portanto, o DY considerando valor líquido do aluguel/valor do montante investido é maior que o valor líquido do aluguel/valor de mercado dos imóveis. Isto significa que o valor atual dos imóveis é maior que o valor presente do montante investido, ou seja, há um ganho pela valorização dos imóveis que não estou considerando em nenhum momento, pois não é a minha intenção liquidar a carteira.

      Feitas as observações a resposta à questão é sim, eu considero o DY em imóveis como retorno real do montante investido na carteira.

      2). Usa a NTN-B como referência de retorno?

      Eu não utilizo a NTNB como referência, mas é uma excelente sugestão.
      A NTN-B e NTN-B PRINCIPAL, hoje conhecidos respectivamente como Tesouro IPCA com juros semestrais e Tesouro IPCA+, são títulos públicos que, prometem entregar ao investidor um rendimento igual à variação da inflação, medida pelo IPCA, acrescido de uma taxa de juros.

      O aluguel também está atrelado à variação da inflação, no meu caso utilizo o IGP-M e a taxa de juros é a porcentagem a mais que eu consigo embutir no aluguel (leasing spread) no momento de fechar o contrato de locação.

      No caso de comparar a NTNB e Renda de aluguel temos que ter alguns cuidados, pois, a rentabilidade da NTNB divulgada não é líquida, não há desconto do I.R., taxa de custódia, etc. e portanto, o aluguel a ser considerado não deverá ser líquido e sim o valor bruto.

      Há também os índices criados pela Ambima (IMA-B-5 e IMA-B-5+) que são índices de renda fixa que representam uma carteira de títulos públicos atrelados ao índice de inflação IPCA. Ao invés da NTNB, este índice também poderia ser utilizado para se comparar com os DY advindos da locação dos imóveis.

      Obrigado pela sugestão , Anônimo 21:34, fique a vontade para criticá-las e sugerir algumas modificações.

      Abraço!

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  3. A maneira como fez as tabelas e organizou os gráficos ficou muito interessante e didático.

    Abraço e bons investimentos.

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    1. Olá, DIL.

      Eu achei melhor retirar algumas métricas e melhorar a exposição dos gráficos para simplificar a análise.

      Além disto, sempre publicarei os resultados mensais em um post "fixo". Não irei criar um post novo, desta maneira teremos os seguintes pontos positivos:

      1 - Não irei encher o blog com posts de resultados.
      2 - Todos os comentários do ano estarão em um mesmo post.
      3 - Todas as observações que forem necessárias estarão no documento.
      3 - No final do ano não terei muito trabalho para fazer um fechamento consolidado.

      Creio que desta forma será arquivado em um único artigo comentários muito pertinentes que muitas vezes esclarecem algumas métricas e não raramente apresentam dicas que eu desconhecia e que contribuem muito para o meu aprendizado e de outras pessoas que se interessam pelo mercado imobiliário.

      Abraço!

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  4. Olá G65!

    Parabéns pelas novas entradas na carteira!

    Uma dúvida: a diferença do RCI e rendimento bruto são as despesas que vc possui com os imóveis? Ou de alguma forma entra a inflação?

    Outra coisa: vc tem um email que eu possa contatar? Eu e alguns outros blogueiros estamos trocando alguns emails sobre Adsense e gostaria de conversar contigo. Se quiser entrar em contato, pode enviar para viagemlenta@gmail.com.

    Abraço!

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    1. Olá, André.

      O RCI (Retorno sobre o Capital Investido) é dado pela razão entre o rendimento líquido (já descontado das despesas, inclusive o Imposto de Renda) e o montante investido nos imóveis já corrigido pela inflação (IPCA).

      Desta maneira, temos que o RCI é o rendimento líquido obtido caso eu estivesse investindo hoje todo o montante que apliquei para adquirir os imóveis. Digo hoje porque os valores são atualizados mensalmente pelo IPCA, como já observado.

      André, vou te enviar um e-mail. Podemos conversar sim.

      Abraço!

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  5. A forma como você organiza e apresenta sua carteira de imóveis é sensacional. Parabéns!
    Abraços

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    1. Olá, AdP.

      Obrigado.

      Continue com o sucesso em seus investimentos.

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  6. Ola G65! Você é praticamente um Fundo Imobiliário! Muito bom e seu relatório gerencial é melhor do que o de muito FII rs.

    Abração

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    1. Olá, VDC.

      Obrigado.

      Só não sei se minha carteira se parece com um fundo de boa o péssima qualidade :)

      Brincadeira! Goste eu ou não, minha carteira é essa, cheia de altos e baixos.

      Abraço e sucesso nos investimentos e projetos.

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