Novidade: mais 2 imóveis na carteira G65

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Decidimos, eu e minha esposa, incluir mais dois imóveis à carteira G65, são eles: O apartamento MO506 que será entregue pela construtora neste ano e o apartamento JJ2504, que foi adquirido na planta a cinco anos. Desses dois, achamos que o primeiro vai dar muita dor de cabeça.


Imóvel em construção: apartamento de dois quartos.

Já faz um ano que tivemos a oportunidade de ver o estado de conservação dos imóveis que fazem parte da carteira, inclusive visitamos o canteiro de obras do apartamento MO506. Este imóvel foi adquirido visando a obtenção de renda com a sua locação.





Este ano estivemos novamente na obra e que decepção! Não vimos muita gente trabalhando como anteriormente, porém, o engenheiro responsável pela construção nos afirmou que tudo estava correndo de acordo com o cronograma.

Apesar da observação dada, continuamos com a pulga atrás da orelha porque afinal, como as unidades serão entregues ainda este ano se a fase de acabamento ainda não começou? São 120 unidades!

O desembolso por parte dos condôminos foi finalizado no ano passado, então, será que a construtora está com um montante em caixa suficiente para concluir a obra ou teremos que arcar com taxas extras?

Como sabem, mudamos o layout do apartamento para torná-lo muito mais agradável e adequado para um casal com um filho ou para acomodar até dois estudantes universitários.

As mudanças estruturais já foram concluídas: paredes reposicionadas e algumas eliminadas, um closet construído, acrescidos mais pontos de luz e outras pequenas modificações efetuadas o que proporcionou uma enorme diferença ao conforto, organização e ampliação dos cômodos.

Está pendente a troca dos materiais de acabamento como cerâmica, granito e metais. Serão materiais com melhor qualidade, durabilidade e praticidade para limpeza e claro, contribuirão com a beleza dos ambientes.

O projeto ficou excelente e tais mudanças estão se mostrando muito adequadas.

Sabemos que 95% dos condôminos são investidores e neste grupo há aqueles que já iniciaram a venda de suas unidades e outros que pretendem alugá-las.

Espero que grande parte das unidades seja vendida porque assim, futuramente, a concorrência pela locação será minimizada. Mas caso muitos optem por obter a renda de aluguel, estamos preparando a nossa unidade para um público alvo diferenciado que, pelo que se percebe, tende a continuar crescendo e estão se tornando mais exigentes.

Como visto, este apartamento já começou a apresentar gastos que deverão ser debitados da renda obtida com a locação dos outros imóveis, por isto a importância óbvia de já incluí-lo na carteira de imóveis.




Imóvel pronto para alugar: um paraíso


Este apartamento foi comprado para servir como ponto de apoio à família, pois, a capital oferece ótimos recursos em relação a lazer, educação e saúde.


2 imóveis na carteira



Mas, finalmente decidimos que este imóvel deverá ser disponibilizado para locação e passaremos a pagar diárias de hotel, caso seja necessário permanecermos por alguns dias na cidade.

Esta foi uma ótima decisão, pois não teremos que arcar com a taxa do condomínio e IPTU de um imóvel que nós pouco utilizamos.

Este imóvel é um ótimo apartamento, localizado em uma área privilegiada. Ele é próximo a uma das principais avenidas da cidade o que facilita o deslocamento para qualquer ponto, seja de ônibus, taxis ou carro próprio.

Há outros vários prédios próximos, mas nenhum apresenta uma cereja no bolo como este: um bosque privativo.

O condomínio não conta com quadras, piscina ou playground. Há apenas uma brinquedoteca para os pequeninos e o restante da área comum é uma imensa área verde com árvores enormes e antigas. Há muitas fruteiras como jabuticabeiras, ameixeiras, abacateiros, um antiquíssimo pé de jambo e outras várias espécies.

Como se não bastasse, existe uma bela nascente cuidadosamente preservada que dá origem a um pequeno córrego que corre aberto por entre o “bosque” e, ao sair da propriedade do condomínio, continua seu curso através de canais fechados.

É um local muitíssimo agradável. Nada melhor que curtir um momento de “ociosidade criativa” enquanto os meninos ficam escalando árvores, retirando os frutos maduros dos pés ou simplesmente correndo e inventando brincadeiras.

Quando algum morador quer curtir uma piscina ou esporte em equipe, vai aos clubes que têm próximos do bairro, mas quando deseja passar momentos longe da agitação da cidade, ele pode reunir-se com a familia e amigos e planejar um belo piquenique ou churrasco ao ar livre, no “quintal de casa”.

Penso que será muito fácil alugar este imóvel por possuir este e outros importantes atrativos que devem ser considerados por quem procura um imóvel para alugar.



A gestão destes imóveis


Com a inclusão destes dois apartamentos, a carteira de imóveis ficou mais robusta, mas isto não significa que a renda irá se elevar substancialmente.

Existem alguns riscos ao investir em imóveis para locação que devem ser bem conhecidos e gerenciados como os gastos com manutenções, vacâncias e etc..


2 imóveis na carteira



A partir de agora todos os imóveis que possuímos estão apresentados na carteira. O imóvel que atualmente estamos morando é alugado, aliás, diga-se de passagem, nunca moramos em um imóvel próprio. Até o momento isto nos tem conferido algumas comodidades e liberdade, pois não pretendemos fixar raízes na atual cidade, apesar desta ser muito agradável.

O grande desafio, a partir de agora, será acompanharmos os serviços de duas imobiliárias para administrar os contratos de locação.

A imobiliária que já administra a maioria dos imóveis da carteira é referência na cidade e atua em outros ramos do mercado imobiliário como venda de imóveis de grandes construtoras e participação na construção de novos empreendimentos.

A imobiliária que irá administrar os contratos de locação do imóvel JJ2504 atua apenas no nicho de locação e venda de imóveis. Acredito que mantendo o foco em apenas um nicho a imobiliária se torna mais ágil na captação de clientes e a administração do contrato de locação fica mais eficiente.

Após consultar várias empresas, o ponto chave que nos levou realmente a criar um vínculo com a imobiliária foi o fato do proprietário do negócio ser o responsável direto pela captação e gestão dos contratos de locação.

Apesar dos apetrechos necessários para tocar o negócio como fax, telefones, computadores e etc. ele gosta mesmo é de utilizar o Whatsapp como canal primário de comunicação.

Pode parecer uma grande bobagem, mas o fato dele usar o aplicativo nos negócios torna a troca de informações muito mais ágil e cômoda, principalmente para nós que moramos numa pequena cidade a centenas de quilômetros da capital.

Estamos crentes que não teremos surpresas desagradáveis com a locação do imóvel JJ2504, mas o mesmo não podemos dizer com relação ao apartamento MO506, dá-nos até arrepios!

Enfim, temos muito o que fazer até o momento da locação desta unidade, portanto, resta-nos acompanhar as histórias que estão por vir.


E você, está disponibilizando algum imóvel para locação? Conte-nos a sua experiência.

21 comentários:

  1. Geração 65, os acompanho há bastante tempo e nunca me comuniquei por aqui.

    Gostaria apenas de fornecer um feedback sobre seu blog.
    Pra mim é muito instrutivo e útil, parabéns pela qualidade da informação e profissionalismo na gestão de seus imóveis.

    Estou sempre recomendando seu blog a pessoas que falam sobre ter imóveis para locação.

    Deixo meus votos para o sucesso com os novos imóveis, e que continue compartilhando sua gestão e evolução.

    Obrigado.

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    1. Olá, Anon 12:22.

      Obrigado pelo feedback e fique a vontade para traçar seus comentários e sugestões.

      Um dos objetivos do blog é exatamente mostrar como é a "rotina" de quem tem imóvel como fonte de renda. Mostrar tudo com fatos e dados, sem omitir nada.

      Espero que através do blog as pessoas tenham uma base das vantagens e desvantagens em investir no mercado de locação de imóveis ou até mesmo tenha consciência se é bom investir no mercado imobiliário ou se há opções mais vantajosas de aplicações.

      Que fique claro que há investimentos que dão certo para uns e não dão certo para outros. Tudo dependerá do conhecimento, perfil da pessoa e do montante a ser investido.

      Espero que os novos imóveis deem certo, caso contrário, mais dores de cabeça :)

      Vamos aguardar!

      Abraço.

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    2. Quase nunca comento... mas passando só pra dzr que gosto muito das suas análises. Pode ter crtz que a maioria das pessoas que alugam não chegam perto desse nível de detalhismo.

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    3. Olá, Anon 0:56.

      Obrigado e fique a vontade para comentar.

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  2. Vc não pensa em investir em imóveis via FII? E em imóveis comerciais?

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    1. Olá, Anon 15:29.

      Já investi um valor pequeno em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) para conhecer o mercado. Acho que vale a pena, se encaixa no meu perfil. Vou estudar mais um pouco sobre este mercado (como selecionar bons fundos, rentabilidade, etc.) e depois quem sabe, entro firme. Por enquanto, pequenas incursões.

      Mas na verdade estou preferindo mesmo entrar novamente no mercado de ações. Durante anos operei neste mercado e foi muito prazeroso. Agora pretendo retornar para diversificar mais os investimentos.

      Imóveis comerciais, dependendo muito da localização, proporciona um rendimento melhor que locação de apartamentos ou casas. Além disto, de maneira geral, o custo de manutenção é bem mais baixo.

      Observe que o metro quadrado alugado de um imóvel comercial pode ser muito mais elevado que o metro quadrado de um imóvel para residência.

      Como todo imóvel é sempre bom garimpar e verificar que tipo de negócio pode ser instalado no imóvel: loja, fábrica, bar, restaurante, etc.

      Como eu disse, futuramente pretendo investir no mercado de renda variável e apenas observar o mercado imobiliário.

      Abraço.

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  3. Olá G65!

    Quando leio suas excelentes postagens, vejo que o rendimento flui mesmo para quem sente prazer no que faz. Vejo que você gosta do negócio, trata com cuidado seus ativos, tem o cuidado de analisar o público-alvo, de escolher uma boa administradora, enfim... Você resume tudo o que um investidor em imóveis para aluguel deve possuir.

    Eu não teria essa paciência. E, consequentemente, não investiria no mesmo mercado. Prefiro mais o maior desprendimento de investir em FIIs, mesmo que isso me tire o protagonismo das decisões na administração de cada ativo.

    E a conclusão disso tudo é que "O melhor investimento" é algo muito relativo e, tirando óbvias exceções, depende do perfil de cada pessoa. :)

    Uma pergunta: por que você manteve esses imóveis fora da carteira? Como você contabilizará, a partir de então, todos os gastos que já dispendeu com eles na rentabilidade do patrimônio?

    Abraço e parabéns pelas realizações!

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    1. Olá, André.

      Você tem razão, eu gosto muito do mercado imobiliário, o que não quer dizer que seja o melhor investimento. Mas dependendo da oportunidade... Mas é sempre bom diversificar, e estou partindo para este caminho.

      Eu mantive ambos os imóveis fora da carteira porque os "gastos" com eles eram mantido com o meu salário e não com os aluguéis, ou seja, é como se eu não fizesse aportes na carteira de ações e mais tarde comprasse alguns lotes de ações com o preço um pouco acima do mercado. O que vou fazer é adicionar ao valor gasto para aquisição dos imóveis os gastos realizados. Tenho uma planilha a parte com estes valores devidamente reajustados pela inflação e serão estes valores que serão considerados para o cálculo do rendimento. Dá para perceber que desta maneira os rendimentos serão reduzidos. Creio que será justa esta "contabilidade".

      Abraço.

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    2. Entendi, G65! Entendi! Fica correto sim! Eu perguntei porque seu histórico é muito bom e interessante para fazer a comparação a longo prazo entre comprar imóveis p aluguel e ser cotistas de FIIs. Se vc tiver tempo e começar a fazer essas comparações, seu site, além de fornecer informações valiosas, vai bombar ainda mais!

      Abraço!

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    3. André,
      a sua sugestão de fazer um comparativo entre o desempenho dos FII e a carteira de aluguel é interessante. Vou pensar como viabilizar este acompanhamento.

      Obrigado pela sugestão. 👍

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  4. G65, como vc compra seus imóveis? No pré-lançamento, lançamento, entrega das chaves ou revenda? Financia parte, já com os aluguéis dos outros, usa consórcio ou financiamento?

    Conte-nos sobre sua estratégia de aquisição.

    Abs

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    1. Olá, Anon 15:14.

      Todos os apartamentos foram adquiridos no pré-lançamento, exceto o primeiro. Na época isto tinha uma boa vantagem, pois o preço era uns 10% abaixo do valor da tabela. Além, disto, como em muitos casos eu era o primeiro a adquirir alguma unidade, eu tinha a liberdade de escolhê-la com cuidado. Exceto o apartamento da capital, que foi acrescentado agora à carteira, todos foram comprados no regime de condomínio, então, não havia como financiá-los, portanto, as prestações eram pagas com meus proventos (salário, bonificações e participação de lucros) e venda de alguns lotes. O prazo de entrega era de 3 a 4 anos. Não utilizava os aluguéis para pagar as prestações dos imóveis, eu optava por investir em ações.

      Deve ficar claro que os imóveis foram adquiridos no período de 2004 à 2014. Até 2012, aproximadamente, os imóveis eram relativamente baratos na cidade onde eles se situam. Dava para comprar uma unidade na planta e dois anos depois revendê-la com 50% ou mais de lucro.

      Hoje em dia o mercado imobiliário mudou muito, não dá para agir como a dez anos. Adquirir uma unidade, mesmo na minha cidade, ficou um absurdo. Dizem que os preços já caíram muito e ainda tem espaço para cair mais... Sei apenas que os imóveis estão caríssimos, mesmo com os preços congelados e infelizmente, para a grande maioria, o financiamento, hoje escasso, é a saída para aquisição da casa própria.

      Você pode observar que a minha estratégia foi simples, aproveitar os meus proventos e terrenos para adquirir imóveis na planta no pré lançamento. Bati muita pena atrás de informações dos pré-lançamentos! Deve ficar claro que neste período eu não tinha carro, não era casado e morava em alojamento da empresa, portanto não tinha custos fixos como energia elétrica, água, alimentação, aluguel, etc. Ou seja, enquanto meus colegas compravam carros e motos zerados e iam curtir diversas baladas nos finais de semana, eu curtia um DVD, uma boa leitura e uma andada pela cidade procurando oportunidades. Valeu a pena!

      Abraços.

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    2. Espetacular G65! Parabéns!

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  5. Confrade, além de não ter perspectiva de continuar residindo na cidade atual, você poderia explicar se existe mais motivos que levam você a optar por morar de aluguel?

    Sendo você um investidor em imóveis, fiquei positivamente surpreso com isso.

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    1. Olá, Stone.

      O principal motivo é eu e minha família não termos a pretensão de nos fixarmos na cidade onde estamos atualmente morando. Temos três imóveis que tranquilamente nos atenderão muito bem em termos de moradia própria quando for o momento.

      Vale lembrar que quando se adquirimos os imóveis não pensamos em nossas necessidades mas nas necessidades do futuro inquilino, o público que procuramos atingir. Por isto conheço alguma pessoas que possuem pequenos imóveis na periferia da cidade e moram no centro.





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    2. Obrigado pela resposta, confrade. Abraço.

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    3. Stone,

      esteja à vontade para questionamentos e sugestões.

      Abraço.

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  6. Já pensou em abrir PJ para redução tributária?

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    1. Olá, Anônimo 20:44.
      Já pensei sim. Todo patrimônio pode ser coberto por uma holding e assim ter todas as vantagens de pessoa jurídica como pagar menos impostos, facilita muito a transição para herdeiros e etc. Porém, a conta deve ser bem feita pois, há custo de se refazer os registros dos imóveis, pagamento de contador e outros custos. No meu caso não compensa.

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  7. Quanto pagou por cada um ?

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    1. Olá, Anônimo 14:30.

      Os valores desembolsados foram relativamente baixos, comparado aos preços de hoje e quando comecei a montar a carteira eu era solteiro e tinha um estilo de vida minimalista, portanto, adquirir imóveis em uma cidade que tinha um potencial de crescer no longo prazo era menos difícil do que é hoje.

      Prefiro não especificar os valores de cada imóvel, mas com certeza,nos dias atuais os imóveis estão caros.

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