O primeiro título protestado a gente nunca esquece



Era um daqueles dias agitados no qual almoçar era uma ação secundário. Eu estava imerso em um trabalho que me consumia o juízo e, como se não bastasse, eu ainda precisava realizar um empréstimo bancário para quitar uma dívida que venceria em um futuro próximo, caso contrário o rombo no orçamento seria enorme. Imaginem como estava a minha cabeça.

Fui ao banco no final da tarde para conversar com o gerente e depois de um minuto de prosa, ele consultou alguns dados que saltaram do monitor do PC. Após alguns segundos o gerente franziu a testa e voltando-se calmamente para mim proferindo a sentença:

- Você está impedido de pegar empréstimo. Provavelmente há algum título protestado em seu nome.

Que balde de água fria! Era o que me faltava. Que títulos eram estes?

No dia seguinte, liguei para as administradoras dos condomínios onde estão localizados os meus imóveis, afinal, os únicos títulos que estão em meu nome são os boletos de pagamento da taxa de condomínio. Após algumas ligações, a funcionária de uma das administradoras relatou-me que já fazia oito meses que as taxas de condomínio do apartamento SN5202 não estavam sendo pagas e em função disto os títulos foram protestados. Que bomba! Eu estava tremendamente chateado, pois além da péssima notícia eu simplesmente estava sem crédito na praça justamente na hora em que eu mais precisava.

A dívida com o condomínio era um fato inquestionável, porém decidi enviar um e-mail para a administradora de condomínios expressando a minha profunda decepção com a atitude tomada por ela e o síndico uma vez que nem ao menos se preocuparam em comunicar-me o fato. Foi por força de um tremendo acaso que eu descobri que estava devendo ao condomínio. Deixei bem claro que o constrangimento diante da situação foi muito grande, afinal, nunca fui acusado de caloteiro e que por coincidência eu estava no banco para resolver o pagamento de uma dívida que estava prestes a vencer.

Eu sei que o protesto em cartório contra o devedor de taxa de condomínio e inclusão de seu nome no sistema de proteção ao crédito (SPC) são ações amparadas na lei federal e na lei de alguns estados, porém, em minha opinião, esse deveria ter sido o último passo a ser dado pelo síndico e empresa administradoras de condomínio. O processo de cobrança simplesmente foi falho, pois, antes de se chegar ao ápice penso que algumas ações deveriam ter sido seguidas.

Penso que no boleto de cobrança bancária da taxa de condomínio deveria estar impresso um aviso que após tantos dias do vencimento a cobrança seria envidada para o cartório de protesto. Porque esperaram oito meses para protestar os títulos? Isto poderia ter sido feito até no dia seguinte ao vencimento dos boletos. Embora não seja obrigatório, teria sido mais prudente enviar-me um comunicado por escrito sob o protocolo de entrega, ratificando que a cobrança da dívida seria enviada para cartório de protesto caso não fosse paga nas próximas 72 horas, por exemplo. Pois bem, não me fizeram nem ao menos uma ligação telefônica ou me enviaram e-mail. Enfim, não tive chance de negociar o pagamento da dívida propondo uma solução amigável. E mais, eles nem sabiam se eu estava passando por um momento de dificuldades financeiras ou se eu estava afundado em um monte de contas, procurando colocar as finanças nos trilhos. E se eu já tivesse sido protestado por outras dívidas? Um protesto a mais ou a menos, dependendo da situação, não faria a menor diferença.

Para muitos administradores de condomínio o protesto parece ser mais eficaz, pois tira o crédito do devedor, porém, se não for bem conduzido o “condomínio” poderá ter que enfrentar uma ação indenizatória por danos morais. Eu sempre tive em mente que negociações se fazem na base do olho no olho, quando possível, ou então falando firme no pé do ouvido, munido de bons argumentos.

Devido aos quilômetros de distância que me separam da sede da administradora do condomínio, liguei para a responsável pela empresa e a solicitei que me enviasse, de imediato, um boleto com o valor total da dívida, porém sem juros. Explanei para ela os motivos do não pagamento das taxas do condominio, como descobri que estava inadimplente e o motivo da formatação da proposta de pagamento. O acordo foi aceito sem pestanejar, afinal era o dinheiro na mão e o reconhecimento da grande bobagem que cometeram na condução das ações para a cobrança da dívida.

Tudo resolvido com o condomínio - dívida paga e um rombo inesperado em minha conta bancária. Restou-me cobrar do inquilino explicações e exigir o pagamento do que ele está me devendo. O não pagamento da taxa de condomínio pelo inquilino é mais um dos riscos em se investir em imóveis para aluguel. Mas, afinal, porque as taxas de condomínio não foram pagas?



Não sei qual o principal motivo que levou o inquilino a deixar de pagar as taxas de condomínio por tanto tempo. Mas, o fato era que eu não queria ficar no prejuízo. Essa história em conto no artigo: O inquilino perfeito! Perfeito?




Dá para reduzir a taxa de condomínio?


É muito agradável morar em um condomínio no qual podemos usufruir, além de bons vizinhos, uma excelente piscina, área de lazer para as crianças, uma bela área verde e um bom espaço para churrascos e festas. Contar com serviço de portaria 24 horas e áreas comuns bem limpas e conservadas torna a experiência de morar em condomínio ainda mais prazeroso. É claro que todo esse conforto tem um custo e no final do mês a conta deverá ser paga, doa a quem doer.
Atualmente a taxa de condomínio está se tornando uma dor de cabeça para muitos moradores, está virando algo medonho. Com a renda sendo achatada devido a crise econômica que atravessamos, esta taxa já compete com despesas como alimentação, escola e o próprio aluguel. Tenho dois apartamentos em um condomínio cuja taxa acabou de ser elevada novamente e o pior, não percebo qualquer benefício que justifique tamanho reajuste de 20%. Será que não há como reduzi-la?
Para que o custo do condomínio seja reduzido é preciso que o síndico e a maioria dos condôminos tenham muita disciplina, vontade e perseverança. O síndico deverá ter pulso forte e liderança e identificar juntamente com os moradores quem são os grandes vilões dessa história.
Segundo as administradoras de condomínio, os fatores que mais pesam nos custos dos condomínios são:
Folha de pagamento e encargos (40% a 50%) - Como a folha de pagamento e encargos é um dragão top, devemos estar atentos com as horas extras e a taxa de rotatividade. Horas extras demais podem indicar que seja o momento de contratar mais um funcionário e elevada taxa de rotatividade pode ser um sinal de falha na contratação. O pessoal que trabalha no condomínio deve ser bem treinado e antes de contratar alguém a entrevista deve ser levada muito a sério.
Conta de energia elétrica, água e telefone (20% a 30%) - As contas dos serviços públicos pertencem a ala intermediária dos vilões e exigem uma boa dose de criatividade e vontade de todos para serem combatidas. Existem soluções já pré-definidas e exaustivamente testadas como:
  • Implantação de painéis solares e bombas de calor
  • Coleta de água de chuva e reaproveitamento
  • Hidrômetro para cada apartamento
  • Vaso sanitário com duplo acionamento
  • Lâmpadas de LED nas áreas comuns
  • Sensores de presença nos corredores
  • Apenas um elevador funcionando em horários de pouco movimento
E porque as medidas acima não são implantadas em muitos condomínios? O custo inicial pode até ser um pouco elevado mas, no médio/longo prazo, os resultados compensarão e muito.
 
Contrato de manutenção, elevadores, bombas e seguros (15%) - Revise sempre os contratos.
Despesas administrativas, bancárias, fundos de reserva e pequenos reparos (10%) – Ficar sempre atento a estas despesas administrativas e bancárias. Será que há uma maneira de reduzi-las? As despesas com pequenos reparos podem ser minimizadas desde que se faça uma boa inspeção periódica para identificação de rachaduras, canos entupidos, tubulações de esgoto com problemas, etc.. Nada melhor que um formulário do tipo check list com vistorias a serem executadas periodicamente.
É fato que o condomínio não pode deixar de arcar com os pagamentos das contas de salários, ou deixar de realizar manutenções preventivas, portanto, o condomínio não pode arrecadar menos do que gasta. Literalmente os condôminos estão no mesmo barco e nada melhor que sensibilizá-los e estimular a gestão participativa. Quando esta cultura for implantada a taxa de condomínio deixará de ser um problemão para voltar a ser uma conta que valha a pena pagar devido a boa relação custo/benefício oferecida. Aliás, se essa cultura fosse implantada nos condomínios, o valor de mercado das unidades poderia até subir, pois, quem não valoriza um lugar onde todos se preocupam com o patrimônio comum?











Mudando o layout do apartamento MO506



Finalmente recebi o comunicado da construtora autorizando o envio dos projetos para modificação da planta do apartamento MO506, que irá compor a carteira de imóveis no çnm,mnsegundo semestre de 2018. Deram-me um prazo curtíssimo para o envio destes projetos, porém, boa parte das ideias que eu pretendo implantar já estava esboçada.
Para não perder tempo, contratei de imediato os serviços de um técnico em edificações para fazer os desenhos (planta baixa, layout, cortes, projeto elétrico ec nnhn hidráulico e especificações de materiais) e arregaçamos as mangas. O objetivo é transformar um apartamento de 70 m2 com dois quartos e uma suíte em um apartamento de um quarto e uma suíte.
No período em que eu esboçava alguns layouts, havia aproveitado para conversar com alguns corretores da imobiliária que administra os meus imóveis e eles foram unânimes na afirmação de que se eu continuasse com a planta original provavelmente eles teriam dificuldade em alugar o apartamento. De acordo com os corretores, imóveis com três quartos são geralmente procurados por famílias com um ou dois filhos. Durante a visita ao apartamento elas perceberiam claramente o desconforto a que estariam sujeitos por causa do espaço livre muito reduzido. Com certeza as primeiras pessoas que desaprovariam o imóvel seriam as esposas, pois geralmente elas passam a maior parte do tempo em casa.
Ainda, segundo os corretores, apartamentos com layout semelhante aos meus esboços são orientados para um público que raramente ficam muito tempo em casa. Este público é formado por jovens profissionais, que sempre saem para as baladas, casais recém-casados onde ambos trabalham e profissionais executivos que permanecerão por um período na cidade e precisam de um ponto de apoio. Estas pessoas, quando estão em casa, não abrem mão do conforto. Com o público bem definido, fica bem mais fácil captar o potencial inquilino para o imóvel.
Passado alguns dias o técnico enviou-me dois projetos nos quais foram derrubadas duas paredes da cozinha tornando-a uma cozinha americana com um amplo balcão e eliminou-se a varanda para aumentar a área da sala transformando-a realmente numa sala com dois ambientes – estar e jantar. No primeiro projeto a suíte foi ampliada ao desaparecer com um quarto e foi adicionado um closet. No segundo projeto ampliou-se a suíte, porém sem o closet, portanto, as áreas da sala e a da cozinha ficaram ainda maiores. Gostei dos projetos, irei avalia-los com cuidado e ouvir a opinião de outros profissionais da área. Os projetos ficaram bem melhores que os meu esboço, nada melhor que um profissional para nos auxiliar. Ainda está faltando planejar adequadamente a iluminação em todos os cômodos e a escolher os revestimentos dos pisos e bancadas da cozinha e banheiros. Vejo que ainda temos muito trabalho e muita coisa por definir, creio que o esforço valerá a pena.





SUGESTÕES DE ARTIGOS I

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