Alguns riscos ao investir em imóveis para locação



As pessoas letradas em finanças pessoais sempre repetem o mantra: “Nunca deixe todos os ovos em uma única cesta.” Isto é uma pura verdade! Sempre achei que ter um único investimento já era muito arriscado. O ideal é diversificar os investimentos, porém, o tamanho desta diversificação e a maneira como será realizada dependerá do perfil de cada um.
Uma carteira de imóveis deve ser uma das cestas onde se guarda os ovos e esta cestinha tem seus riscos inerentes. A seguir estão listados alguns riscos atrelados à minha carteira e algumas ações tomadas para minimizá-los.
Dano ao imóvel causado pelo inquilino – O inquilino deve manter o imóvel, no mínimo, nas mesmas condições em que o recebeu. Por isto sempre aconselho que antes de ser concretizada a locação, deve ser realizada uma vistoria juntamente com o novo morador. Nesta oportunidade serão checadas as condições das mobílias, construção, pintura, piso, sistema hidráulico, sistema elétrico, etc.. Esta vistoria deve ser documentada, de preferência com fotografias, e anexada ao contrato. Desta maneira, será reduzida a probabilidade de alguma discussão relacionada à responsabilidade pela manutenção do imóvel.
Inadimplência – Como não tenho muita paciência e tempo para negociar com inquilinos e propensos locadores eu optei por trabalhar com uma imobiliária intermediando as locações. Eles fazem uma avaliação do perfil da pessoa interessada em alugar o imóvel e depois exigem um fiador. Caso o inquilino atrase o aluguel, eles se responsabilizam pela cobrança, acréscimo de juros, etc..
Desvalorização do imóvel – Algo tão simples como a cor das paredes pode inviabilizar uma locação, por isto eu sempre mantenho os imóveis isentos de personalizações. Por exemplo, as paredes são pintadas com cores neutras e fáceis de serem encontradas no mercado, como branco gelo ou palha e o teto pintado com a cor branco neve.
Imóvel se tornar dispendioso – Sempre que um inquilino encerra o contrato, faço questão de verificar o documento referente à vistoria. Mesmo estando tudo dentro dos conformes, faço manutenções em alguns itens como mobílias, sistema hidráulico, etc.. Ou ainda realizo melhorias e adaptações aos apartamentos para adequá-los às necessidades mais modernas do público. Um exemplo disto foi a instalação de alguns pontos de internet anos atrás e padronização dos pontos de instalação de condicionadores de ar tipo spliter, instalação de pontos para ligação de TV´s pagas como Sky, Oi TV e etc.. Se as manutenções e melhorias dos imóveis forem negligenciadas, a conta ficará muito alta no futuro.
Reajuste do aluguel abaixo da inflação – Infelizmente não há muito que se fazer quando a renda do publico alvo visivelmente apresenta queda. É o que vivencio atualmente, e neste caso há pouco a se fazer. Ao término da vigência do contrato, oriento a imobiliária a negociar algum aumento no valor do aluguel, porém, não descarto a possibilidade de manter ou até mesmo reduzir o valor da locação. Caso contrário, o imóvel poderá ficar fechado por um bom tempo e terei que arcar com o IPTU e taxa de condomínio.
Condomínio caro – Sempre observo se a relação taxa de condomínio/valor médio do aluguel no condomínio está abaixo de 30%. Quando verifico que há uma tendência desta razão ser ultrapassada fico em estado de alerta, pois, o condomínio pode estar ficando velho e exigindo manutenções caras ou estão sendo agregadas melhorias que exigem manutenções constantes como piscina, quadras, etc. que não refletem no valor da locação. Esta situação pode elevar a taxa de vacância inviabilizando o imóvel como investimento para obtenção de renda com aluguel.
Elevada taxa de vacância – O terror de quem tem uma carteira de imóveis para obter renda com aluguel é ter uma elevada taxa de vacância, algo acima de 10%. No período em que o imóvel está desocupado tenho que arcar com todos os custos como IPTU e taxa de condomínio. Por isto acho importante manter um montante em alguma aplicação financeira com objetivo de cobrir estas despesas por um período de pelo menos seis meses. Agindo desta maneira tenho fôlego para negociar preços de locação, avaliar os propensos inquilinos, etc.. Ou seja, não preciso desesperadamente alugar o imóvel a qualquer preço para não ter que arcar com estas despesas utilizando o dinheiro destinado a outros negócios ou despesas familiar.
É bom lembrar que na hora de alugar a aparência externa da casa ou edifício conta muito na avaliação do potencial inquilino, portanto, manter tudo sempre limpinho e bem conservado potencializa o fechamento de um bom negócio.










Filhos são investimentos de longo prazo?



Eu estava almoçando com dois colegas de trabalho sob o bombardeio de notícias a respeito da situação política e econômica do país. Sentado à minha frente estava Alfredo, com a expressão sempre animada, comentando sobre o investimento que está fazendo para o filho que acabou de completar dois anos de idade.

- Todo mês, eu compro algumas ações para o moleque. São três excelentes empresas e duas com potencial de crescimento fantástico. Se eu administrar bem a carteira, há uma grande chance de, daqui a uns vinte anos, Alfredinho estar bem melhor do que nós três.

Após pausa para uma boa garfada Alfredo continuou explanando sobre a estratégia de investimento que traçou. Subitamente, apontando a faca para cada um de nós, foi imperativo:

- Façam a mesma coisa por seus filhos. Façam algum investimento para eles.

Jorge logo rebateu:

- Cara, meu dinheiro só dá para comer e pagar a escola dos meninos. A mesada dos meus pais é sagrada e se no final do mês sobrar alguma coisa, eu pago mais algumas continhas. Vivendo desse jeito dá para se fazer algum investimento?

Desprevenido, fui pego pelo olhar inquisitório de Alfredo. Com certeza estava esperando algum pronunciamento que também o contradissesse para ter a oportunidade de mandar todo mundo ir pastar, como era do seu feitio.

- Seus muquiranas, não me venham com conversinha fiada. Gente, acordem, são os filhos de vocês. Vocês não gostariam de vê-los bem financeiramente?

- É claro, Alfredo. É o desejo de todos os pais verem os filhos felizes e financeiramente tranquilos.
Retruquei prontamente.

- Pois bem, então abra teu coração, the top dog da ordem dos “Mãos de Vaca”. Porque ainda não montou uma carteira de investimentos para seus filhos?

Depois de breves risadas, tomei um gole de suco e comecei a explanar meu ponto de vista.

- De que adiantará fazer uma poupança para os meninos se no futuro forem obrigados a nos sustentarem? De certo eu e minha esposa seríamos um entrave na evolução patrimonial deles. Sem dúvidas estaríamos contribuindo fortemente para o atraso nas suas caminhadas rumo à independência financeira.

Alfredo havia começado a me olhar meio torto. Dono de uma perspicácia aguçada, já imaginava aonde chegaria a conversa. Mas o ignorei e continuei colocando meu ponto de vista.

- Nos convenhamos, depois de certa idade seremos fonte de elevadas despesas como plano de saúde, clínicas particulares, remédios, lazer, e mais um monte de coisas. Então, melhor que elaborarmos uma carteira de investimento para os filhos, deveremos reforçar os nossos investimentos para que no futuro não dependamos da ajuda deles.

- Meu caso não é segredo, 30% do meu salário vão para os meus pais todo santo mês. E isto já dura uns 15 anos. Imaginem se essa grana tivesse ido para minha conta de investimento?

- Você deixaria seus pais na pior, Jorge?

- Claro que não, Alfredo. Por alguns motivos eles não conseguiram conquistar a liberdade financeira para viverem dignamente nos dias de hoje. Eu tenho o dever de provê-los e o faço sem pestanejar.

Respondeu Jorge um pouco rispidamente, e ainda completou:

- O melhor que eu faço para os meus filhos é dar lhes uma boa educação. Disso eu não abro mão. Mostrar-lhes que existem vários caminhos para serem felizes e independentes.

- Vocês estão certos, caros colegas, conseguiram abrir os meus olhos: minha esposa e eu teremos que planejar mais uns três filhos, assim as despesas para nos bancarem ficarão divididas entre os quatro e então, pesaremos menos em seus orçamentos.

Alfredo não perdeu a oportunidade de soltar uma de suas ironias. Jorge conferiu rapidamente as horas no relógio e nos lembrou de que deveríamos retornar ao escritório.

Ao passar por entre as mesas do restaurante não pude deixar de perceber que as notícias relacionadas à situação política e econômica do país ainda estavam aflorando da TV. A nossa situação não se apresentava nada boa: elevados índices de desemprego, PIB cada vez menor, inflação que não dá trégua... Tudo isto me fez refletir: qual o tamanho do impacto desta deterioração político-econômica do país não somente no meu projeto mas também nos projetos de outras pessoas para se chegar à independência financeira?

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