Carteira G65 Imóveis 2018–Rendimento acumulado até fevereiro (0,37%)


Carteira G65 Imóveis 2018



1 – PERFIL DA CARTEIRA G65 IMÓVEIS


A carteira G65 Imóveis teve início em maio de 2007 e seu objetivo é a obtenção de renda através da locação dos imóveis. Fazem parte da carteira uma casa e sete apartamentos. Estes imóveis são voltados para a classe média.




2 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS


Neste ano foram acrescentados mais dois imóveis à carteira. O apartamento MO506 que ainda está na fase de construção e o apartamento JJ2504 que tinha como objetivo original servir como ponto de apoio. No post "Novidades: mais dois imóveis na carteira G65" tem-se mais detalhes à respeito destes dois imóveis.




3 - PESO DOS IMÓVEIS NO VALOR DA CARTEIRA


Para determinação do peso de cada imóvel no valor da carteira foi considerada a razão entre o valor desembolsado para a aquisição da unidade atualizado anualmente pelo índice de inflação (IPCA) e o valor total da carteira.
Geração 65: Peso dos imóveis no valor da carteira - 2018















4 - PRINCIPAIS INDICADORES


Taxa de vacância acumulada


A taxa de vacância é a relação entre o número de imóveis desocupados e o número de imóveis que compõem a carteira. Neste ano, até fevereiro, a taxa de vacância foi de 2,82%, valor abaixo do limite máximo aceitável de 5,00%.

Geração 65: Taxa de vacância acumulada - 2018



Índice de inadimplência acumulada


Geração 65: Índice de inadimplência acumulada - 2018O índice de inadimplência acumulada é a razão entre o saldo devedor acumulado no período e a receita prevista neste mesmo período. Neste ano, a inadimplência acumulada foi de 1,2%.












5 - DESEMPENHO FINANCEIRO


Receitas bruta acumulada


   A receita bruta acumulada foi de R$ 8.350.

Geração 65: Receita bruta acumulada - 2018



Receita bruta acumulada por metro quadrado


A receita bruta por metro quadrado é dada pela razão entre a receita bruta e o somatório das áreas dos imóveis que compõem a carteira. A receita bruta por metro quadrado acumulada até fevereiro foi de R$ 11,84/m2.

Geração 65: Receita bruta por metro quadrado - 2018



Aluguel acumulado por metro quadrado


O valor do aluguel por metro quadrado é dada pela razão entre a receita bruta mensal e o somatório das áreas dos imóveis que compõem a carteira. O valor do aluguel por metro quadrado ficou em R$ 0,99/m2.

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Despesas acumuladas


As despesas acumuladas até o momento corresponde a 18,46% da receita bruta. As despesas estão descriminadas na tabela abaixo, "Demonstração dos resultados do exercício".

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Lucro líquido acumulado


O lucro líquido acumulado até fevereiro de 2018 é de R$ 6.808.

Geração 65: Lucro líquido acumulado - 2018



Margem líquida acumulada


A margem líquida acumulada é dada pela razão entre o lucro líquido acumulado e a receita bruta acumulada. Até o momento, a margem líquida acumulada é de 81,54%.

Geração 65: Margem líquida acumulada - 2018



Rentabilidade líquida acumulada (Rental Yeld)


Geração 65: Rentabilidade líquida acumulada - 2018A renda anual com com a locação é determinada através da razão entre os aluguéis recebidos no ano e o preço de compra ou valor atual do imóvel. Neste informativo, utiliza-se o preço de compra dos imóveis atualizados pelo IPCA, portanto, a rentabilidade anual é determinada sobre o montante investido e não o valor de mercado dos imóveis.














O retorno do capital investido (RCI) está em 0,37%

Geração 65: Retorno do capital investido - 2018





6 - DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO



Geração 65: Demonstração do resultado do exercício - 2018




7 - CONTRATOS


Revisões e novos contratos


A cada 12 meses, os valores de locação são reajustados com base no IGP-M acumulado no período porém, sempre que possível, se busca por aumentos reais (leasing spread) dos valores de locação dos imóveis, ou seja, procura-se alcançar reajustes acima do índice oficial que mede a inflação (IPCA).




Comentários :

  1. Olá Geração 65,
    Estou planejando formar uma carteira de imóveis, sendo que atualmente possuo 2. Gostaria saber se vc usa a modalidade de consórcio para aquisição de imóveis?
    Obrigado
    Abraço
    Bagual

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    Respostas
    1. Olá, RK.

      Eu não adquiri os imóveis vià consórcio. Comprei os apartamentos na planta através de condomínio fechado. O consórcio é uma opção mais barata que o financiamento. Evidentemente que tem vantagens e desvantagens, vale a pena uma boa pesquisa.

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  2. Olá G65 vc considera o DY em imóveis como retorno real? Usa ntnb como referência de retorno?

    Boa noite.

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    1. Olá, Anônimo 21:34

      Ótimos questionamentos.

      1). Você considera o DY em imóveis como retorno real?

      O DY (Dividend Yeld) nada mais é que a rentabilidade do investimento em um período. No caso dos imóveis considero os aluguéis como a rentabilidade sobre o valor investido nos imóveis. Considero sempre o valor líquido dos aluguéis, isentos de I.R., taxas de condomínio, taxas extras, manutenções, etc.. O valor investido é sempre atualizado pela inflação. Observe que em nenhum momento considero o valor real dos imóveis no mercado, pois isto me exigiria pesquisas periódicas, embora eu tenha a noção do valor de mercado de cada um dos imóveis.

      Portanto, o DY considerando valor líquido do aluguel/valor do montante investido é maior que o valor líquido do aluguel/valor de mercado dos imóveis. Isto significa que o valor atual dos imóveis é maior que o valor presente do montante investido, ou seja, há um ganho pela valorização dos imóveis que não estou considerando em nenhum momento, pois não é a minha intenção liquidar a carteira.

      Feitas as observações a resposta à questão é sim, eu considero o DY em imóveis como retorno real do montante investido na carteira.

      2). Usa a NTN-B como referência de retorno?

      Eu não utilizo a NTNB como referência, mas é uma excelente sugestão.
      A NTN-B e NTN-B PRINCIPAL, hoje conhecidos respectivamente como Tesouro IPCA com juros semestrais e Tesouro IPCA+, são títulos públicos que, prometem entregar ao investidor um rendimento igual à variação da inflação, medida pelo IPCA, acrescido de uma taxa de juros.

      O aluguel também está atrelado à variação da inflação, no meu caso utilizo o IGP-M e a taxa de juros é a porcentagem a mais que eu consigo embutir no aluguel (leasing spread) no momento de fechar o contrato de locação.

      No caso de comparar a NTNB e Renda de aluguel temos que ter alguns cuidados, pois, a rentabilidade da NTNB divulgada não é líquida, não há desconto do I.R., taxa de custódia, etc. e portanto, o aluguel a ser considerado não deverá ser líquido e sim o valor bruto.

      Há também os índices criados pela Ambima (IMA-B-5 e IMA-B-5+) que são índices de renda fixa que representam uma carteira de títulos públicos atrelados ao índice de inflação IPCA. Ao invés da NTNB, este índice também poderia ser utilizado para se comparar com os DY advindos da locação dos imóveis.

      Obrigado pela sugestão , Anônimo 21:34, fique a vontade para criticá-las e sugerir algumas modificações.

      Abraço!

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