Carteira G65 Imóveis 2017–Rendimento acumulado do ano (6,63%)






1 – PERFIL DA CARTEIRA G65 IMÓVEIS

A carteira G65 Imóveis teve início em maio de 2007 e seu objetivo é a obtenção de renda através da locação dos imóveis. Fazem parte da carteira uma casa e cinco apartamentos. Estes imóveis são voltados para a classe média e estão situados em áreas nobres de uma cidade com 320.000 habitantes, que vem apresentando um notório crescimento econômico e populacional desde 2000, além de um excelente desenvolvimento da infraestrutura.




2 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O mercado de locação de imóveis na cidade onde estão localizados os imóveis da carteira ainda sofre fortemente as consequências da crise econômica. Durante as negociações de renovações dos contratos de locação é muito comum a manutenção ou a redução da taxa de aluguel. Os poucos proprietários que ainda não estão propiciando um ambiente aberto à flexibilização dos reajustes dos aluguéis estão com as suas unidades vagas e estão arcando com os custos do condomínio e IPTU. Nos dias atuais, claramente se percebe que o mercado está favorável para quem procura por locação uma vez que há uma elevada oferta de unidades. Diante destes fatos, não vale a pena a manutenção da unidade SN3001 na carteira, uma vez que esta historicamente é a unidade que apresenta maior rotatividade e menor retorno sobre o investimento. Além disto, não está sendo conveniente manter dois imóveis em um mesmo condomínio, uma vez que percebe-se que a razão taxa de aluguel/taxa de condomínio está com uma tendência de redução.
Diante dos fatos descritos acima, decidiu-se colocar à venda o imóvel SN3001, mesmo este estando ainda alugado. Como o mercado está com pouca liquidez, pouca demanda por crédito imobiliário e elevado grau de incerteza quanto ao rumo da economia do país, não acredito que este imóvel será facilmente vendido, portanto, as minhas espectativas é que alguma venda se concretize pelo prazo de dois anos.
Mesmo com o anúncio de venda, enquanto não se concluir o negócio, este imóvel permanecerá na carteira e serão contabilizadas as suas despesas de manutenção, IPTU, taxa de condomínio e outros gastos pertinentes à venda. Após a disponibilização do imóvel pelos atuais inquilinos, este não será considerado para determinação da taxa de vacância e índices que consideram a área disponível.
O ano de 2017 não foi um bom ano em termos de resultados, como já previsto. Como poderá ser visto abaixo, a receita bruta e lucro líquido foram menores em comparação ao ano anterior.



3 - PESO DOS IMÓVEIS NO VALOR DA CARTEIRA


Para determinação do peso de cada imóvel no valor da carteira foi considerada a razão entre o valor desembolsado para a aquisição da unidade atualizado anualmente pelo índice de inflação (IPCA) e o valor total da carteira.










4 - PRINCIPAIS INDICADORES


Taxa de vacância 


A taxa de vacância é a relação entre o número de imóveis desocupados e o número de imóveis que compõem a carteira. Neste ano, até novembro, a taxa de vacância foi de 4,79%, valor abaixo do limite máximo aceitável de 5,00%.

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Índice de inadimplência acumulada

imageO índice de inadimplência acumulada é a razão entre o saldo devedor acumulado no período e a receita prevista neste mesmo período. Neste ano, a inadimplência acumulada foi de 1,2%.














5 - DESEMPENHO FINANCEIRO


Receita bruta por metro quadrado

A receita bruta por metro quadrado é dada pela razão entre a receita bruta e o somatório das áreas dos imóveis que compõem a carteira. A receita bruta por metro quadrado acumulada em 2017 foi de R$ 135,74, acima da expectativa que foi de R$ 132,60/m2.
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Aluguel por metro quadrado

O valor do aluguel por metro quadrado é dada pela razão entre a receita bruta mensal e o somatório das áreas dos imóveis que compõem a carteira. O valor do aluguel por metro quadrado ficou em R$ 11,31.

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Receitas bruta

  A receita bruta acumulada foi de R$ 77.180.

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Despesas

As despesas acumuladas em 2017 foi de R$ 13.770. Os maiores gastos foram com o pagamento da taxa de administração dos imóveis e imposto de renda. Era esperada uma despesa maior este ano, comparado ao ano passado, devido a previsão de pintura de três unidades (outras despesas).

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Lucro líquido

O lucro líquido em 2017 foi de R$ 56.628.

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Margem líquida

A margem líquida é dada pela razão entre o lucro líquido e a receita bruta. Neste ano, a margem líquida acumulada foi de 73,37%.

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Rentabilidade líquida (Rental Yeld)

imageA renda anual com com a locação é determinada através da razão entre os aluguéis recebidos no ano e o preço de compra ou valor atual do imóvel. Neste informativo, utiliza-se o preço de compra dos imóveis atualizados pelo IPCA, portanto, a rentabilidade anual é determinada sobre o montante investido e não o valor de mercado dos imóveis.










O rendimento bruto acumulado neste ano está em 6,63%. Descontados os gastos com imposto de renda, comissão da administradora de imóveis, taxa de condomínio, despesas extras e manutenção que somados correspondem a 1,77% do valor da carteira de imóveis, obteve-se um rendimento liquido acumulado de 4,87% (retorno sobre o capital investido).

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6 - DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO


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7 - CONTRATOS


Revisões e novos contratos

A cada 12 meses, os valores de locação são reajustados com base no IGP-M acumulado no período porém, sempre que possível, se busca por aumentos reais (leasing spread) dos valores de locação dos imóveis, ou seja, procura-se alcançar reajustes acima do índice oficial que mede a inflação (IPCA).
 
Porém, devido a crise econômica que o país está atravessando, fui obrigado a manter o valor dos aluguéis de alguns imóveis inalterados. Em outras unidades o reajuste foi abaixo do IGPM acumulado do período e em outras não houve reajuste. Enfim, 2017 também foi um ano em que se predominou a queda ou manutenção do valor da taxa de aluguel.

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Comentários :

  1. Muito interessante esse seu controle. Digno de um administrador de fundo rs.

    Abraços

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  2. Excelente, tenho 100k no FGTS e tem uma kit bem localizada por 250k, é aluguel de 1100k, vc acha que vale a compra só pra usar o fgts?
    Grato.

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  3. Olá, Anon (17:16).

    Primeiramente deve ser esclarecido que algumas regras devem ser respeitadas para se utilizar o FGTS para compra de imóvel, como por exemplo:

    a). A quitinete que você pretende comprar precisa estar na cidade em que você mora ou trabalha há mais de um ano ou estar localizado em municípios próximos.

    b). Você não pode ter outro imóvel financiado, pronto ou em construção em seu nome localizado no mesmo município ou em cidades da mesma região metropolitana em que você reside.

    Mas, considerando que você esteja em condição de poder sacá-lo, sem dúvida alguma é melhor fazê-lo. O rendimento é em torno de 3% ao ano mais a TR (Taxa Referencial). Percebe-se que este rendimento é muito baixo e não raramente menor que a inflação.

    Com o montante já disponibilizado, sugiro refletir sobre os seguintes aspectos:
    a). O mercado imobiliário está parado. Está ótimo para quem tem dinheiro e deseja adquirir um imóvel para MORADIA, principalmente um imóvel usado, pois poderá conseguir uma excelente redução no valor pretendido pelo dono.
    b). O mercado de locação de imóveis também não está bom, há muita oferta e por isto, no mundo real, muitos aluguéis ficam estagnados ou têm um reajuste abaixo do IGPM.
    .c). Há um custo para manutenção dos imóveis, além do pagamento de imposto sobre os aluguéis, portanto, o valor R$1.100,00 deve ser bruto e R$ 250.000 deve ser o valor do imóvel sem ser considerado o custo de aquisição (ITBI, Registro, etc). Mas, simplificando muito as contas e supondo que não haverá vacância, você terá um rendimento máximo de 0,44% (R$1.100/R$ 250.000). Veja que será menor que o rendimento da poupança.

    Se você aplicar uma parte do montante de R$ 250.000 em uma renda fixa como, por exemplo, no tesouro direto e a outra em CDB, você provavelmente terá um resultado bem melhor e sem estresse e ainda por cima contará com uma boa liquidez.

    Anon, este é apenas o meu ponto de vista, discuta com outras pessoas sobre o assunto e ainda deixo este espaço disponível para quem quiser expor suas reflexões sobre o seu questionamento.

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    1. Obrigado pela resposta, encontrei outro negócio: 199k custo Total, 100k FGTS e aluguel de 850 líquido mês, corrigido pelo ipca. A idéia era usar o FGTS, estou finalizando a compra. Obs: o valor do aluguel está abaixo da média pq o vendedor vai ficar lá 3 anos e vou descontar do valor da compra, +- 30k = 169k

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    2. Anon, ótimo!

      Sucesso com o negócio. O valor do aluguel está abaixo da média do mercado? Se esse for o valor líquido, sem a taxa de condomínio, IR e taxa de administração, o valor está ótimo.

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  4. Fala brother, estou voltando a escrever. Será que você pode adicionar meu blog a sua lista (blogroll) ?

    http://investidoruniversitario.blogspot.com.br/

    Valeu!

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  5. Olá G65!
    Fiz um post sobre diferentes tipos de renda passiva e opções independência financeira. Utilizei alguns dados que você divulga aqui (DY), aliás este blog é bem completo para aqueles que preferem imóveis como fonte de renda.
    Grande abraço!
    https://janotainvestidor.blogspot.com.br/2018/04/quanto-custa-sua-independencia.html?m=1

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    1. Esqueci de comentar que fiz a referência do seu post para quem quiser beber da fonte!

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    2. Olá, Janota.

      Fique a vontade em compartilhar algum post.
      Sempre acompanho os blogs da minha lista de blogs e eu já havia lido o teu post :).
      O recomendo para quem quiser conhecer outras modalidades de renda passiva, que aliás é muito importante para quem quer seguir o caminho rumo à liberdade financeira.

      Abraço.

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